Conjoncture des marchés fonciers : dans un marché atone, la montée en puissance des opérateurs publics laisse espérer une détente
L’Observatoire régional du Foncier en Île-de-France (ORF) a publié jeudi 29 janvier 2015 sa Note de Conjoncture sur l’année 2014. Avec 20 000 transactions en 6 mois (-7 %), le nombre des ventes de terrains constructibles est tombé à son plus bas niveau depuis 15 ans, après une stabilisation en 2013.
Cependant, si, pour la deuxième fois depuis 2012, les volumes financiers échangés cumulés du premier semestre 2014 s’affichaient eux aussi en baisse à 10,4 milliards d’euros, les prix au mètre carré de terrain poursuivent leur progression à la hausse.
La surface est devenue la variable d’ajustement d’un marché où la demande reste atone : en petite couronne, la surface médiane tombe de 304 à 257 m² (-15,5%) au premier semestre 2014, par rapport au premier semestre 2013. Cependant, les prix médians du mètre carré de terrain sont en hausse de 3 % : 540 euros/m² en petite couronne.
Dans le même temps, l’activité des opérateurs publics monte en puissance. Le portage par les Établissements publics fonciers (EPF) met un plus grand nombre de terrains à coûts maîtrisés à disposition des aménageurs et des constructeurs. De fait, les cessions de terrains par les quatre EPF de la région ont atteint un volume financier régulièrement en hausse depuis 6 ans : 143 millions d’euros - soit un potentiel, pour l’année 2014, de construction de 5 419 logements et 207 000 m² de surfaces d’activités.
Par ailleurs, les 26 500 agréments délivrés aux organismes de logement social au titre de 2014 annoncent le maintien de l’effort de production des HLM en 2015.
Une analyse territorisalisée de la conjoncture
Enfin, l’ORF a proposé son premier focus sur deux territoires. Appuyé sur une exploitation plus fine des données fiscales des valeurs foncières, l’observatoire met en évidence des mouvements spécifiques : le Mantois réagit ainsi plus tôt que l’ensemble de la région aux tendances à la baisse du marché, mais avec retard à la reprise. A Plaine Commune, contrairement à la tendance régionale, les volumes financiers des ventes de terrains sont en hausse, à 49 millions d’euros sur 6 mois.
L’importance, pour une action régulatrice des prix, d’approfondir une observation fine des territoires de la région, et des différents segments de marchés (distinguant les droits à construire, les terrains avec démolition et les pures transactions immobilières), a été affirmée par le Vice-Président de Plaine Commune, Stéphane Peu, Jean-Christophe Rigal le directeur de l’EPA du Mantois Seine-Aval, Didier Bellier-Ganière, directeur de l’Epamsa et la directrice du développement immobilier d’Adim Vinci Construction France, Frédérique Monjanel.
Cette observation territoriale va être rendue possible par la convention de moyens humains, techniques et financiers, signée ce jeudi par l’ORF avec l’État (DRIEA), l’Institut d’aménagement et d’urbanisme (l’IAU île-de-France), la Caisse des Dépôts et l’Établissement public foncier régional.
Elle va permettre le croisement des données DVF, déjà exploitées par l’ORF, avec la constructibilité des terrains, et ainsi une analyse des mouvements des différents segments de marchés.
Pour en savoir plus sur le site de l’ORF :